二手房卖家违约怎么办

当二手房卖家违约时，作为买方可以采取以下措施来维护自己的权益：

及时取证

保留与卖方的沟通记录、合同文本、交易凭证等相关证据。

如果可能，获取第三方见证或相关机构的证明文件。

协商沟通

首先尝试与卖方进行沟通，了解其违约的原因，看是否能够通过协商达成双方都能接受的解决方案。

如果通过中介公司进行沟通，也可以借助中介的力量来促进问题的解决。

发函

如果协商无果，可以通过发律师函的方式，向卖方施加压力，要求其继续履行合同或出面协商谈判。

提起诉讼

如果上述方式均无法解决问题，可以根据合同约定或《中华人民共和国民法典》的相关规定，向法院提起诉讼，要求卖方承担违约责任。

诉讼中，可以请求法院判令卖方支付违约金、赔偿损失、继续履行合同等。

追究赔偿责任

根据《民法典》第五百七十七条，卖方不履行合同义务或履行不符合约定，应当承担赔偿损失等违约责任。

具体赔偿金额可根据实际损失情况，包括房屋差价、转售利益等合理计算。

注意时效

根据《民法典》第五百八十五条，当事人知道或应当知道权利受到损害之日起三年内可以提起诉讼。

尽早采取行动，以免因时效问题影响维权效果。

合同条款

在签订买卖合同时，应明确约定违约责任条款，包括违约金的支付、违约后的处理方式等，以便在违约发生时有据可依。

通过以上步骤，买方可以有效地维护自己的合法权益，减少因卖方违约带来的损失。建议在处理此类问题时，咨询专业律师以获取更具体的法律建议。